二手房 房源数: 5081 租房 房源数: 6948 设为首页 | 加入收藏 您好,欢迎访问景德镇市房客隆房产经纪有限公司_jdzfkl.com

您当前的位置:首页>新闻中心>新闻正文

征收、拆迁、腾退、棚改,这些项目选择维权,补偿能涨上去吗?

来源:杨在明律师 作者:杨在明律师  发布时间:2019-08-06 共点击238次


【公益性征收项目:重点看程序是否严格合法】

本文所述狭义的“征收”项目,是指棚户区改造、旧城改造等保障性安居工程建设项目以外的其他为了公共利益而启动的征收项目。最常见的情形就是交通、能源等基础设施建设所引发的征收项目。

此类项目的开展必须严格遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的程序进行,可变通的空间较小。能否提升补偿数额,主要看涉案项目在程序上是否存在严重纰漏,并可针对其征收调查登记、评估环节着力审查。

若涉案项目恰巧着急用地,或经过久拖后急于向前推进、取得进展,被征收人的补偿诉求往往是有实现可能的。但从实践中的情况看,拖上个三五年实属正常,大家在选择依法维权后也要保持足够的耐心和定力。

一般而言,此领域中的那些有影响力的重大建设项目的补偿安置条件普遍不错,被征收人对未来的居住生活条件得以改善是可以期待的。

【“拆迁许可证”类项目:重点看拆迁许可证的合法性审查】

这里所说的狭义的拆迁,是指依据拆迁许可证,而非征收决定、征地批复来实施的拆迁行为。这又分为两种情形,一是2011年以前根据《城市房屋拆迁管理条例》规定启动的城市拆迁项目;二是根据一些地方的农村集体土地上房屋拆迁管理办法规定通过核发拆迁许可证实施的项目。

一般而言,2011年以前的“商业拆迁”项目提升补偿的空间幅度较大,开发商等民事主体在急于用地的情况下有时会愿意给予被拆迁人以较高的补偿安置。许多“拆迁暴富”的故事也都诞生于那个年代。

但对于拖延到今天仍未解决的被拆迁人而言,情况显然并不乐观。因原有《条例》赋予被拆迁人的救济权利较少,“拆迁行政裁决”程序多数对被拆迁人不利。维权的重点要放在针对拆迁许可证续证等行为的审查上。

而在农村集体土地方面,10多年前的补偿标准有的至今仍在适用,被拆迁人可依据“确保原有生活水平不降低,长远生计有保障”等法律政策原则依法维权,通过捕捉其程序漏洞设法创造协商谈判的机会。


【腾退项目:协议拆迁性质决定其谈判空间大】

对于腾退项目,其合法依据至今都是个问题。以“村民自治”和“环境保护”等名义实施类似的搬迁、拆除房屋、平整土地行为无疑显得极为牵强,且被腾退人的权益几乎没有任何保障的措施。

简言之,《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》对征地拆迁所确立的各项程序性规定、实体性权利在腾退项目中几乎都不能参照适用。这类项目是真正的“一个项目一把尺子”,完全靠腾退补偿安置方案实现对被腾退人的安置和补偿。

正是因为腾退项目的上述特征及诸多民事主体,如某某房地产置业公司的深入介入,才令被腾退人获得了更大的维权空间。若对补偿安置标准不满,被腾退人一定要坚决咨询专业律师,通过全方位的法律手段维权,不断与腾退方搭建协商沟通平台。那么补偿安置提升的可能性还是比较大的。

需要指出的是,文保腾退项目因其“不拆房,只保护”的特殊性,其补偿提升通常比较困难。近期在一些地方开展的“申请式腾退”项目因不具有强制性,系由直管公房承租人自主选择是否参与,提升补偿条件的可能性也相对有限。

【棚户区改造项目:外迁安置尚存提升空间】

棚户区改造、旧城改造类项目是征收项目中的一类,因其突出强调改善民生的公益性,故其补偿安置条件通常执行得较为严格。所谓“一把尺子量到底”的提法多出现在这类项目中。

一般而言,这类项目在程序和实体层面均有维权的抓手。程序上主要把握其预签约、听证会等特殊环节,实体上主要对房屋面积、权属、合法性的认定及评估报告展开审查。

若被征收人选择就近地段的回迁安置,则补偿提升的空间有限,毕竟老城区里都是寸土寸金。若能够接受外迁安置或者货币补偿,则通常存在一定的协商谈判空间。

但无论如何,“以一换十”之类巨额补偿的“往事”很难发生在改造类征收项目中,除非涉案项目经审查属于“被棚改”的情形。


在明律师最后要提示大家的是,农村征地类项目因其法治环境相对较差、土地价值尚未得到充分反映等因素,而具备比较好的维权空间。无论从实体还是程序层面可供提程序的点都会很多,被征地农民的补偿安置结果依法提升也是法治回归的应有之义。广大被征收人要在维权之初就牢固树立“公平、合理补偿”这一原则底线,既不要妄自菲薄也不要漫天要价。那么每个案件从某种意义上讲都有其提升补偿空间。(王小明/文)

明星经纪人
  • 卜秋香
  • 周剑华
  • 黄蓉
精品房源推荐
友情链接:

首页 | 二手房 | 租房 | 小区 | 新闻中心 | 明星经纪人 | 明星门店 | 企业招聘 | 关于我们
公司地址: 景德镇市马鞍山路46号     联系电话: 0798-2180798、2190798   联系邮箱:0798@sina.com

版权所有: 景德镇市房客隆房产经纪有限公司     赣ICP备09001206号-1
360网站安全检测平台